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住房城鄉建設部辦公廳
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  住房城鄉建設部辦公廳 財政部辦公廳關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知

  建辦房[2015]52號

  各省、自治區住房城鄉建設廳、財政廳,直轄市建委(房地局)、財政局,新疆生產建設兵團建設局、財務局:

  根據《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號,以下簡稱《辦法》)的有關規定,為進一步發揮住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)在老舊小區和電梯更新改造中的支持作用,提高維修資金的使用效率,維護維修資金所有者的合法權益,現將有關事項通知如下:

  一、用好維修資金,支持老舊小區和電梯更新改造

  老舊小區改造,有利于改善人居環境,提升人民群眾的生活質量,促進城市的有機更新和持續發展,是惠及百姓的民生工程。老舊電梯更新,有利于方便業主居民的出行,消除電梯運行的安全隱患,保障人民群眾的生命財產安全。加大維修資金的投入,是建立老舊小區和電梯更新改造多方資金籌措機制的重要途徑,有利于實現物盡其用,提高維修資金使用效率,發揮維修資金在保障住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造中的積極作用。

  二、明確使用范圍,突出更新改造的目標重點

  維修資金的使用,應當按照《辦法》規定的使用范圍和分攤規則,遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

  在老舊小區改造中,維修資金主要用于房屋失修失養、配套設施不全、保溫節能缺失、環境臟亂差的住宅小區,改造重點包括以下內容:

  (一)房屋本體:屋面及外墻防水、外墻及樓道粉飾、結構抗震加固、門禁系統增設、門窗更換、排水管線更新、建筑節能及保溫設施改造等;

  (二)配套設施:道路設施修復、路面硬化、照明設施更新、排水設施改造、安全防范設施補建、垃圾收儲設施更新、綠化功能提升、助老設施增設等。

  在電梯更新中,維修資金主要用于運行時間超過15年的老舊電梯的維修和更換。未配備電梯的老舊住宅,符合國家和地方現行有關規定的,經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主(以下簡稱雙三分之二)同意,可以使用維修資金加裝電梯。

  各地可以根據實際情況確定本地區老舊小區及電梯更新改造的標準和內容。

  三、切實履行職責,加強維修資金使用的指導監督

  使用維修資金改造老舊小區和更新電梯,應當按照《辦法》第二十二條和第二十三條規定的程序辦理。在使用維修資金過程中,各地住房城鄉建設(房地產)部門應當加強對業主大會、業主委員會和物業服務企業的指導和監督,推行公開招投標方式選聘施工單位,引導第三方專業機構參與審價、監理、驗收等使用管理工作,督促業主委員會和物業服務企業履行維修資金的用前表決、工程內容、驗收結果及費用分攤等事項的公示義務,保證維修資金使用的公開透明。同時,應當督促建設單位或者公有住房售房單位,分攤未售出商品住宅或者公有住房的更新改造費用,強化落實住房城鄉建設(房地產)部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修的義務,以保證危及房屋安全的緊急情況發生時,老舊小區和電梯更新改造工作能夠及時開展。

  使用維修資金更新、加裝電梯的,應當接受質監部門的技術指導和監督檢查,應當取得質監部門出具的鑒定意見和驗收合格證明。

  使用維修資金開展老舊小區和電梯更新改造,應當符合財務管理和會計核算制度的有關規定。使用由財政部門負責管理的已售公有住房維修資金,業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位應當向財政部門申請列支。

  維修資金的使用和管理,應當依法接受審計部門的審計監督,并向社會公開審計結果。

  四、優化表決規則,提高業主組織的決策效率

  在老舊小區和電梯更新改造中使用維修資金,為解決業主“雙三分之二”表決難題,降低業主大會和業主委員會的決策成本,提高業主使用維修資金的決策效率,各地可以根據《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔2009〕274號)的有關規定,指導業主大會在管理規約和業主大會議事規則中約定以下表決方式:

  (一)委托表決:業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權,以書面形式委托給業主委員會或者業主代表行使;

  (二)集合表決:業主大會對特定范圍內的維修資金的使用事項,采取一次性集合表決通過后,授權業主委員會或者物業服務企業分批使用;

  (三)默認表決:業主大會約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用事項,相應投票權數計入已投的贊成票;

  (四)異議表決:在維修資金使用事項中,持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

  五、確保應急維修,及時消除房屋使用安全隱患

  發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況,需要使用維修資金對老舊小區和電梯立即進行更新改造的,可以不經過業主“雙三分之二”表決同意,直接申請使用維修資金:

  (一)電梯故障;

  (二)消防設施故障;

  (三)屋面、外墻滲漏;

  (四)二次供水水泵運行中斷;

  (五)排水設施堵塞、爆裂;

  (六)樓體外立面存在脫落危險;

  (七)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

  老舊小區和電梯更新改造需要應急使用維修資金的,業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位向物業所在地的住房城鄉建設(房地產)部門、公有住房維修資金管理部門提出申請。

  沒有業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位的,可以由社區居民委員會提出申請,住房城鄉建設(房地產)部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修,代修費用從維修資金賬戶中列支。

  住房城鄉建設(房地產)部門、公有住房維修資金管理部門應當在接到應急使用維修資金申請后3個工作日內作出審核決定。應急維修工程竣工驗收后,組織維修的單位應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在住宅小區內的顯著位置公示。

  六、建設信息平臺,保障業主的參與權和監督權

  各地應當充分利用移動互聯網、大數據和云計算等現代網絡信息技術,建設業主共同決策電子平臺,便于業主通過計算機和手機等電子工具參與小區共同事務決策,提高業主參與維修資金使用表決的投票率,保證計票的準確率,解決業主到場投票表決的難題。

  各地維修資金管理部門應當建立統一的維修資金信息管理系統,推進維修資金歸集、使用、核算、查詢和監督等工作的信息化和網絡化,逐步實現維修資金管理流程規范化、過程要件格式化、監督管理透明化,開辟方便快捷的查詢渠道,切實保障業主維修資金的知情權和監督權。

  為加大維修資金使用管理的公開力度,各地維修資金管理部門應當建立維修資金公告制度,將本地區年度維修資金交存、支出、增值和結余等情況在當地政府網站、報刊等媒體上進行公告。各地住房城鄉建設(房地產)主管部門應當指導監督業主委員會、物業服務企業建立維修資金公示制度,將本小區年度維修資金使用、增值和結余等情況在住宅小區內的顯著位置公示。

  七、加強統計分析,改革創新維修資金使用管理制度

  2014年開始建立的維修資金歸集、使用、增值和管理數據統計制度,是全面摸清維修資金底數,及時掌握維修資金管理動態信息,輔助維修資金監管工作和完善維修資金法規政策的基礎性工作。各地維修資金管理部門應當高度重視此項工作,完善維修資金統計制度和信息報送制度,加強維修資金管理的動態監測和分析,全面、準確、及時匯總上報維修資金基礎性數據信息。

  在加大維修資金對老舊小區和電梯更新改造的支持力度的同時,各地應當以當前維修資金使用管理中存在的問題為導向,借鑒國內外先進經驗,根據本地的實際情況,積極探索在維修資金使用中引入商業保險,在專戶銀行選擇中引入市場競爭機制等制度創新,進一步發揮維修資金對于保障住房正常使用的積極作用。

  中華人民共和國住房和城鄉建設部辦公廳

  財政部辦公廳

  2015年10月17日

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